Vender tu casa contigo dentro, la tendencia creciente entre los mayores de 65 para garantizarse una mejor vejez

El otro día me topé con esta noticia y me llamó mucho la atención el titular (y no solo por la cuantía) “José Luis Moreno vende su mansión por 8,5 millones de euros, pero el beneficiario solo podrá usarla cuando este muera”. ¿Cómo? ¿Se puede vender una casa contigo dentro? Pues parece ser que sí, y tiene un nombre: hipoteca de nuda propiedad. “Es el derecho del titular de una vivienda a venderla a un tercero manteniendo su usufructo, es decir, su uso y disfrute.

"Consiste en que el propietario vende la titularidad de su casa a cambio de percibir un dinero en un pago único o en pagos periódicos —renta vitalicia— y le permite seguir disfrutando de la vivienda hasta su fallecimiento”, me cuenta José Manuel Fernández, subdirector general de UCI. Pero, lo mejor de todo es que, por lo visto, es algo que últimamente es bastante habitual en nuestro país, aunque no sea un producto generalizado del mercado hipotecario.

Según dice el experto, los últimos datos del Colegio de Registradores apuntan que 2023 cerró con un crecimiento del 11,3% en este tipo de compraventas pero que, en cualquier caso, apenas supone un 0,31% del total de operaciones de este tipo que se producen al año; de las 583.042 operaciones registradas en España en 2023, 1.845 fueron compraventas de nuda propiedad.

Las principales ventajas de estas hipotecas se vinculan a un perfil marcado y ese es el de los senior, o personas mayores de 65 años, por ejemplo, algunas de estas son “obtener un beneficio económico rápido y en un solo pago (la opción más habitual) o la renta vitalicia periódica (mensual, anual) mientras sigue disfrutando de la vivienda”, me explica Manual. A veces, también es una forma de “garantizar liquidez para asegurar cuidados a domicilio o una mejor calidad de vida en la vejez”, añade, de ahí que las personas mayores sean los principales usuarios de este tipo de hipotecas, sobre todo, en los últimos años de su vida, porque puede representar una aportación extra a la jubilación o, simplemente, una situación que proporciona una mayor seguridad económica.

Pero, al mismo tiempo, hay que tener en cuenta que el propietario de la vivienda está renunciando a su patrimonio, es decir, que “en caso de existir herederos legarles, no podrán recuperarla o revertir la transacción”. Y junto a esta, la nuda propiedad también conlleva otra serie de desventajas, que nos detalla el experto, como:

• El principal inconveniente para el comprador es que la vivienda no se podrá usar a corto plazo, ya que el usufructo seguirá correspondiendo al propietario hasta su defunción.
• Otro de los mayores inconvenientes es la dificultad para conseguir financiación en este tipo de operaciones. La mayor parte de los bancos son reacios a conceder hipotecas para este fin ya que, si el nudo propietario no cumple con los pagos de la hipoteca y se llegara a ejecutar la garantía, el usufructo tendrá que ser respetado hasta que el derecho se extinga, lo que puede afectar a la recuperación de la deuda por parte de las entidades y, en consecuencia, la rentabilidad de la operación. Aquí, además, cabe mencionar que el perfil general de los compradores de vivienda de nuda propiedad es el de inversores que, normalmente, realizan estas operaciones sin necesidad de financiación ajena, por lo que no es un tipo de operación muy demandada en las entidades financieras.
• No olvidemos que el comprador tendrá que hacer frente al pago del notario, registro e impuestos y, una vez extinguido el usufructo, deberá abonar nuevos gastos de registro e impuestos para la adquisición del pleno dominio de la propiedad.
• En el caso de que el propietario fuese menor de 65 años, algo muy poco común, la operación no estaría exenta de tributación, por lo que el vendedor debería pagar la plusvalía municipal (que grava el beneficio que se obtiene con la venta de un inmueble), así como las ganancias patrimoniales a través del IRPF.
• Por último, si la vida del usufructuario se extendiese más de lo que el comprador había calculado, este estaría más expuesto a la evolución de los precios del mercado por lo que el valor de la vivienda podría crecer en el tiempo de “espera” o verse reducido por la propia evolución del mercado. A mayor plazo, más incertidumbre.

Para finalizar, otra de las dudas que se me presentaban a la hora de entender cómo se gestiona una hipoteca de nuda propiedad es, ¿cómo se valora? Porque si hay una persona dentro viviendo está claro que las condiciones varían a la de una hipoteca común, lógicamente. Manuel me cuenta que para conceder las hipotecas de nuda propiedad se consideran otros tipos de factores como la edad del usufructuario, la esperanza de vida del país o los tipos de intereses actuales, y que, por lo general, “se utilizan métodos de valoración como el descuento de flujos de efectivo futuros, es decir, los ingresos futuros que se espera obtener de la propiedad una vez que expire el usufructo”.

Pero es que, además, comprar una casa con esta modalidad puede significar obtener descuentos de entre “el 20% y el 50% del precio de mercado, aunque, habitualmente, la inversión será mayor cuanto más elevada sea la edad y peor sea el estado de salud del usufructuario”. Y el experto nos pone el siguiente ejemplo, “una casa cuyo precio de mercado ronde los 150.000 euros, con esta alternativa se podrían conseguir entre 75.000 y 120.000 euros”.

En cualquier caso, como hemos visto, este tipo de hipotecas son solo una realidad para unos pocos, porque, parece que los bancos no están por la labor de concederlas de forma generalizada, al menos, por el momento.

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